Polityka mieszkaniowa w Polsce – możliwości oddolnego kształtowania

Waga polityki mieszkaniowej

Temat polityki mieszkaniowej jest niezwykle ważny dla każdego obywatela. Mieszkanie jest podstawową potrzebą człowieka, która niezaspokojona prowadzi do degeneracji i patologii w całym społeczeństwie. Może się to wydawać oczywiste, wręcz banalne, że własny kąt daje poczucie spokoju i bezpieczeństwa. Prowadzi po prostu do lepszego życia, w każdym jego wymiarze.  Jednak kiedy zobaczymy, jak mieszkają Polacy, możemy z przerażeniem stwierdzić, że z trudem radzimy sobie z kwestią mieszkaniową – szczególnie jako instytucja państwa. 

Współczesne państwo pełni szereg ważnych funkcji m.in.: zapewnia porządek i bezpieczeństwo obywateli, ochronę mienia i zdrowia, pomoc socjalną. Mieszkalnictwo wpisuje się w każde z tych zadań. Jak w państwie ma panować ład i porządek, skoro wiele osób boryka się z problemem braku mieszkania? Jak obywatele mają być zdrowi, skoro duża część z nich ma fatalne warunki mieszkaniowe? I wreszcie: jak działa państwo opiekuńcze, skoro pozyskanie mieszkania komunalnego jest tak trudnym i żmudnym procesem? Analizując te wszystkie kwestie warto jeszcze raz zrewidować funkcje państwa i jak wygląda ich realizacja na gruncie polskim.

Po 1989 r. celem polityki mieszkaniowej w Polsce stała się prywatyzacja usług mieszkaniowych. To rynek miał przede wszystkim zaspokoić potrzeby mieszkaniowe społeczeństwa. Obniżono dotacje publiczne i wsparto budownictwo własnościowe. W kolejnych latach sytuacja mieszkaniowa systematycznie się pogarszała. W 1996 roku do użytku oddano najmniej mieszkań od lat 50. XX wieku^[1]. W kolejnych latach wcale nie było lepiej. Po 2008 roku, kiedy na dobre rozpętał się światowy kryzys gospodarczy, spadała liczba budowanych mieszkań. Dzisiaj, po kilkunastu latach, znowu przeżywamy ogromny kryzys. Liczba nowych mieszkań wprawdzie stale się zwiększa, jednak nie przekłada się to na ich dostępność. Dodatkowo trwa prywatyzacja gminnych zasobów, które mogłyby być bazą do budownictwa komunalnego i społecznego^[2]. Dużo mieszkań buduje się na terenach miejskich lub w ich okolicach, gorzej jest z lokalami w mniejszych ośrodkach. Młodzi ludzie uciekają ze swoich rodzinnych wsi i miasteczek m.in. ze względu na brak możliwości samodzielnego zamieszkania. W mediach często słyszymy głosy o tym, że młode pokolenie jest roszczeniowe, leniwe, boi się odpowiedzialności. Woli do późnej dorosłości mieszkać z rodzicami, bo jest to bezpieczne, wygodne, nie wymaga wzięcia odpowiedzialności^[3]. Czy tak jest w istocie? Czy naprawdę powodem tego, że udział młodych osób, które mieszkają z rodzicami wynosi w Polsce ponad 45%^[4], jest zwykłe wygodnictwo? Takie wytłumaczenie wydaje się najprostsze i najbardziej oczywiste, jednak niekoniecznie pokrywa się z rzeczywistością.

Młode osoby potrzebują własnego mieszkania, aby z sukcesem rozpocząć dorosłe życie a ceny najmu, kredytu czy zakupu mieszkania są obecnie ogromne.. Świetnym obrazem tego, z czym młodzi ludzie muszą się zmagać (szczególnie ci z mniejszych miejscowości) jest cykl reportaży „Zapaść. Reportaże z mniejszych miast” Marka Szymaniaka^[5]. Pokazuje on konkretne przykłady młodych osób, które, mimo tego, iż mieszkają w mniejszych miastach i mają dostęp do stosunkowo tańszych mieszkań nadal nie mogą sobie na nie pozwolić. Możliwość otrzymania mieszkania komunalnego właściwie nie istnieje. W wielu przypadkach na takie mieszkanie trzeba czekać nawet kilkanaście lat. Dane GUS wskazują, że co roku ok. 20% osób z listy oczekujących otrzymuje mieszkanie komunalne^[6]. Perspektywa otrzymania mieszkania w taki sposób jest więc mało optymistyczna.

Mieszkanie prawem człowieka

Czy potrzebę, chęć pozyskania mieszkania można nazwać roszczeniowością? Powszechna Deklaracja Praw Człowieka i Karta Praw Podstawowych UE poruszają problem prawa do mieszkania, jako prawa człowieka drugiej generacji. Oczywiście, są to akty niewiążące. Nie ma gwarancji, że państwa zapewnią jego realizację. Jednak demokratyczne państwo prawa powinno respektować i dążyć do jak najlepszego zapewnienia realizacji praw człowieka, Deklaracje traktują także problem bardzo szeroko i ogólnie. Tak jak polska konstytucja, która mówi w artykule 75:

Władze publiczne prowadzą politykę sprzyjającą zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli, w szczególności przeciwdziałają bezdomności, wspierają rozwój budownictwa socjalnego oraz popierają działania obywateli zmierzające do uzyskania własnego mieszkania.^[7]

Na papierze wygląda to wspaniale, niestety rzeczywistość okazuje się dużo mniej optymistyczna. Władze publiczne mogą oczywiście i zapewne popierają działania obywateli, które zmierzają do uzyskania mieszkania, jednak czy idą za tym realne działania i wsparcie? Po transformacji ustrojowej widać znaczące wycofanie się państwa ze sfery mieszkalnictwa. Dominują prywatne inwestycje, rynek deweloperski. Rzeczywiście oferta rynkowa stała się bardziej zróżnicowana, ale… dla wielu niedostępna.

Współcześnie w wielu miejscach toczy się dyskusja na temat istoty mieszkania: czy jest ono prawem czy towarem? Bez wątpienia mieszkanie jest pewnym dobrem konsumpcyjnym, ale pełni tak ważne funkcje społeczne, że nie może być traktowane jako zwykły towar rynkowy. Jak wskazuje Agata Twardoch w swojej książce „System do mieszkania”, traktowanie mieszkania jako zwykłego towaru niesie za sobą wiele konsekwencji społecznych i przestrzennych. Mieszkania, które są budowane z myślą o sprzedaży i jak największym zysku przestają spełniać swój główny cel – stworzenie dobrych miejsc do życia. Buduje się dużo małych, niefunkcjonalnych mieszkań, mikrokawalerek tylko po to, by zarobić jak najwięcej jak najmniejszym kosztem^[8]. Jakość życia potencjalnych mieszkańców schodzi na dalszy plan. Rozbieżność między interesami ogromnych inwestorów, którzy budują dla zysku a zwykłym, niezbyt bogatym obywatelem jest ogromna. Mieszkańcy bez dostępu do wielkich funduszy czy kredytów nie będą w stanie zaspokoić swoich potrzeb mieszkaniowych. Chyba, że pojawi się pomoc – np. instytucji państwa.

Jak mieszkają Polacy?

Zasoby mieszkaniowe w Polsce to obecnie 14,62 mln mieszkań i jest to prawie najgorszy wynik w całej Unii Europejskiej. Mimo tego, że z roku na rok buduje się coraz więcej, mieszkania wcale nie są bardziej dostępne. Wręcz przeciwnie, duża część Polaków, zwłaszcza młodych, znajduje się w tzw. luce czynszowej. Są zbyt bogaci, by liczyć na pomoc państwa w pozyskaniu mieszkania i jednocześnie zbyt biedni, aby zakupić nieruchomość samodzielnie lub otrzymać duży kredyt na zakup mieszkania.

Znaczącą cechą mieszkalnictwa w Polsce jest także przywiązanie do własności. Zakup mieszkania, samochodu, działki kojarzy nam się z prestiżem i pewną pozycją społeczną. Jednak nacisk na własność to nie tylko kwestia preferencji Polaków. Rozwiązania proponowane przez państwo również kładły nacisk na mieszkania własnościowe. Programy Mieszkanie dla Młodych czy Rodzina na Swoim były propozycjami, które miały pomóc w zaciąganiu kredytu, a co za tym idzie – w dużej części zakupu mieszkania u dewelopera^[9].

Wskaźnik deprywacji mieszkaniowej wynosi obecnie ok. 15,2%, oznacza to, że prawie 5,7 mln Polaków mieszka w lokalach z przeciekającym dachem, zawilgoconymi ścianami, butwiejącymi ramami drzwi, okien, podłóg, bez prysznica/wanny i toalety w mieszkaniu oraz w zbyt ciemnym mieszkaniu. W Polce mamy również bardzo wysoki wskaźnik przeludnienia (prawie 40%, średnia UE — ok. 15,5%), co oznacza, że w mieszkaniach brakuje wystarczającej przestrzeni. Jak więc społeczeństwo ma być zdrowe? Mieszkanie w złych warunkach generuje dalsze problemy zdrowotne, co napędza kolejne problemy. ^[10] Brak dostępnych mieszkań i dostępnej opieki zdrowotnej to przepis na katastrofę.

Alternatywa jest możliwa

Każdy kryzys jest okazją to tego, aby szukać możliwie szybkich i efektywnych rozwiązań. Obecna sytuacja w mieszkalnictwie zmusza nas, aby aktywnie poszukiwać alternatywnych rozwiązań. Zarówno w Polsce, jak i w całej Europie rośnie popularność innych modeli mieszkaniowych. Starzejące się społeczeństwo stawia przed nami wyzwanie dostosowania miast do potrzeb starszych osób. Dla nich mieszkania także powinny stać się bardziej dostępne. Często słyszy się o tzw. syndromie IV piętra, czyli sytuacji, kiedy starsze osoby są niejako uwięzione w swoim mieszkaniu. Przeszkodą, trudną do pokonania jest dla nich nawet kilka schodków dzielących parter i drzwi główne. Kolejną barierą może być brak wspólnoty sąsiedzkiej i pomocy ze strony współmieszkańców.

Na ten problem próbowało odpowiedzieć Towarzystwo Budownictwa Społecznego z Warszawy, tworząc pierwszą w Polsce kamienicę wielopokoleniową. Projekt polegał na wyremontowaniu starej kamienicy z 1915 roku i stworzeniu mieszkań dostosowanych do potrzeb młodszych i starszych.

Oddolnie, czyli jak?

Społeczeństwo obywatelskie charakteryzuje się tym, że jest aktywne i zdolne do oddolnego działania bez potrzeby zachęty od strony państwa. W sektorze mieszkalnictwa aktywność społeczeństwa ma długie tradycje na ziemiach polskich. Już pod koniec XIX wieku powstały spółki budowlane w Poznaniu pod nazwą Pomoc, a w Łodzi Towarzystwo Współdzielcze Budowy Tanich Mieszkań dla Niezamożnej Ludności Łodzi Nasz Duch.^[11] Ludzie gromadzili się we wspólnoty, aby razem szukać rozwiązań i alternatyw dla zaistniałego porządku. Znane są sukcesy spółdzielni mieszkaniowych, które świetnie organizowały życie społeczne. Warszawska Spółdzielnia Mieszkaniowa to przykład tego, jak miejsce zamieszkania może zaspokajać także społeczne funkcje. Według statutu spółdzielni, jej głównym celem było dostarczanie i wydzierżawianie członkom tanich i zdrowych mieszkań budowanych drogą samopomocy zbiorowej przy poparciu instytucji państwowych i komunalnych oraz zaspokajanie wspólnymi siłami kulturalnych potrzeb członków^[12].

Kolejnym przykładem oddolnej działalności było Stowarzyszenie Szklane Domy powstałe dla (…) stworzenia podstaw współżycia we wszystkich zamieszkałych domach, wybudowanych przez WSM, w tym dla zajmowania się wszelkimi sprawami dotyczącymi dobrobytu moralnego i materialnego^[13]. Przedwojenne spółdzielnie mieszkaniowe miały na celu nie tylko zapewnienie mieszkania, ale również stworzenie instytucji życia społecznego oraz wsparcie idei kooperatyzmu^[14].

Obecnie oddolne budownictwo mieszkaniowe możemy definiować jako formę pozyskania mieszkania bez chęci zysku, a jedynie mające na celu zaspokojenie potrzeby mieszkaniowej. Z inicjatywą wychodzi grupa ludzi, którzy chcą być mieszkańcami danego miejsca i działać we wspólnocie, aby mieć czynny udział w kształtowaniu miejsca zamieszkania. Pierwszym przykładem tego typu inicjatyw są kooperatywy mieszkaniowe.
Kooperatywy to grupy ludzi, których łączy wspólny cel – pozyskanie mieszkania w niższej cenie niż na rynku deweloperskim oraz z możliwością decydowania o wyglądzie budynku, który planują zasiedlić. Często są to grupy znajomych, zaufanych osób, które tworzą silne, przyjazne sąsiedztwo. W kooperatywie możliwe jest wydzielenie i zagospodarowanie wspólnych przestrzeni, takich jak: miejsce na grill, plac zabaw dla dzieci, ale też pralnia, suszarnia, rowerownia. Nowe kooperatywy mieszkaniowe bazują na idei spółdzielczości mieszkaniowej, jednak stanowią odrębne podmioty o nieco innym charakterze. Ważny jest ich nieformalny i oddolny charakter.

Cohousing to forma współmieszkania grupy ludzi w jednej nieruchomości. Idea polega na budowie wspólnoty mieszkaniowej, w której tworzą się silne więzi sąsiedzkie. Wszyscy w równym stopniu uczestniczą w projektowaniu i gospodarowaniu przestrzenią. Niezwykle ważne jest autentyczne zaangażowanie mieszkańców. Taka inicjatywa nie może być narzucana z góry, ponieważ budowanie więzi mogłoby być zakłócone i niejako sztuczne. W cohousingu istnieją wspólne przestrzenie, które są utrzymywane ze wspólnego budżetu.

Grupa budowlana to grupa osób, które wspólnie działają, by taniej wybudować lub pozyskać lokal mieszkalny. Grupy mogą powstać na bazie umowy cywilnoprawnej. Po ukończeniu budowy i sfinalizowaniu inwestycji, członkowie grupy wydzielają mieszkania na własność. Często tworzą formalnie wspólnotę mieszkaniową, a zarządzanie nieruchomością przekazują zewnętrznemu podmiotowi.

Źródło: Opracowanie na podstawie A. Twardoch, System do mieszkania. Perspektywy rozwoju dostępnego budownictwa mieszkaniowego, Bęc Zmiana, Warszawa 2019, s.209.

Przykłady z Polski

W Polsce obecnie świetnie działają co najmniej trzy kooperatywy mieszkaniowe: Kooperatywa Pomorze, Kooperatywa Konstancin oraz Kooperatywa Nowe Żerniki we Wrocławiu. Każda z tych inicjatyw działa nieco inaczej, ale łączy je wspólny cel. Wszyscy kooperanci zgodnie twierdzą, że ich współpraca była sposobem na wybudowanie mieszkania taniej, na własnych zasadach.  Polskie kooperatywy to pewien miks cech kooperatyzmu i grupy budowlanej. Według przeprowadzonych przeze mnie badań, kooperatywy polskie są tworem mocno zróżnicowanym. Każda z inicjatyw działa według innych, specyficznych dla siebie zasad. Wartym odnotowania przykładem są wrocławskie Nowe Żerniki. Jest to osiedle modelowe, zaprojektowane przez grupę architektów przy wsparciu samorządu wrocławskiego. Założeniami programu było stworzenie osiedla przyjaznego dla ludzi, jednocześnie funkcjonalnego i ekologicznego^[15]. Jedną z form zamieszkania osiedla miały być właśnie kooperatywy mieszkaniowe, na które przeznaczono trzy działki. Pierwsza kooperatywa powstała już w 2014 roku. Cztery rodziny złożyły projekt i rozpoczęły przygodę z kooperatywą. Sami mówią:

Mamy do siebie zaufanie, chcemy, żeby nasze dzieci wychowywały się wspólnie. Nie boimy się, że wspólna inwestycja spowoduje wśród nas konflikty. Po to są umowy, by wszystko jasno sformułować, aby nie było później niejasnych sytuacji^[16]. Kooperatywy powstały w wyniku oddolnej działalności mieszkańców. We własnym zakresie organizują proces budowlany. Plusem wrocławskiej inicjatywy była duża pomoc samorządu i organizacji architektów, którzy wspierali proces. Kooperatywa Pomorze była inicjatywą całkowicie oddolną. Mieszkańcy sami starali się o wspólny kredyt i pomoc w finansowaniu, sami zaprojektowali i wybudowali budynek. Obecnie w Gdyni działają już cztery takie inwestycje z 36 mieszkaniami^[17].

Na gruncie polskim nie ma wyraźnych przykładów cohousingu, jednak istnieje wiele wspólnot, które zamieszkują dane miejsce, a łączy je chociażby światopogląd. Takie inicjatywy nazywane są colivingami. W małej wiosce Brzozówka istnieje eko-osada, która jest alternatywną społecznością osób, które są zainteresowane ekologicznym życiem w zgodzie z przyrodą.^[18] Podobnych inicjatyw jest więcej, ale nie ma co się oszukiwać – są one niszowe i raczej nienastawione na masowość. Taki styl życia nie odpowiada każdemu, nie każdy też ma możliwość i chęć budowy od zera swojej osady. Niektórzy po prostu chcą wprowadzić się do gotowego mieszkania, w okolicy, gdzie bez problemu załatwią sprawy pierwszej potrzeby.

Perspektywy na przyszłość

Jak wskazuje cytowana już Agata Twardoch, zaprojektowanie bezpiecznej i dobrej przestrzeni sąsiedzkiej jest trudne. Po pierwsze obecny w naszej rzeczywistości zwrot neoliberalny i fascynacja kapitalizmem prowadzą do chęci nieprzerwanej konsumpcji i zysku. Prawdziwe dobro ogółu jest kłopotliwe, ponieważ niekoniecznie przyczynia się do wzrostu gospodarczego. Nie liczy się już jakość, a ilość.

W budowaniu przyszłości mieszkalnictwa w Polsce potrzebujemy zwiększenia dostępności mieszkań. Każdy powinien mieć możliwość zamieszkania bez ponoszenia ogromnych kosztów. Obecnie, aby zakupić mieszkanie potrzeba kilku rocznych pensji. Odłożenie funduszy jest właściwie niewykonalne. Dlatego podstawa zamieszkania w państwie powinna być możliwie zróżnicowana: mieszkania własnościowe, mieszkania na wynajem, spółdzielnie, mieszkania komunalne i socjalne, TBSy, cohousingi. Wszystkie te modele powinny współtworzyć krajobraz mieszkaniowy w nowoczesnym państwie. Jak widać kooperatywy mogą świetnie funkcjonować. Obecnie trwają prace nad ustawą regulującą kooperatywy mieszkaniowe, co jest bardzo obiecującą wiadomością, ale inicjatywy te już działają, a ich forma prawna jest rzeczą wtórną. Istnieją organizacje pomagające w założeniu kooperatywy, dzieląc się doświadczeniem i dobrymi praktykami^[19].

W sektorze mieszkalnictwa nie chodzi o to, aby jeden segment – państwowy, rynkowy czy oddolny – dominował. Ważne jest to, aby wszystkie ze sobą współgrały i tworzyły mieszkalnictwo dostępne dla każdego, bez względu na lokalizację mieszkania i stopień zamożności społeczeństwa. Oddolnie budowana polityka mieszkaniowa jest jak najbardziej możliwa w Polsce. Jednak po pierwsze: nie jest to rozwiązanie dla każdego. Często wymaga dużego kapitału na starcie oraz zasobów emocjonalnych, po drugie potrzebne jest szerokie wsparcie systemowe tego typu inicjatyw. Obniżenie kosztów kredytu, czy zakup działki miejskiej na korzystniejszych zasadach to tylko niektóre propozycje, które mogłyby w znacznym stopniu zachęcić społeczeństwo obywatelskie do działania.

1. Raport Stan mieszkalnictwa w Polsce, Ministerstwo Rozwoju, Warszawa 2020. ↑

2. Tamże. ↑

3. Zob.https://innpoland.pl/160915,mlodzi-mieszkaja-dlugo-z-rodzicami-w-polsce-jest-to-prawie-60-proc ; https://mamadu.pl/156829,millenialsi-dlugo-mieszkaja-za-rodzicami-wyprowadzaja-sie-po-30-stce (dostęp 28.05.2022 r.). ↑

4. Raport Stan mieszkalnictwa w Polsce, Ministerstwo Rozwoju, Warszawa 2020. ↑

5. M. Szymaniak, Zapaść. Reportaże z mniejszych miast, Wydawnictwo Czarne, Wołowiec 2021. ↑

6. https://businessinsider.com.pl/twoje-pieniadze/nieruchomosci/jak-otrzymac-mieszkanie-komunalne/swnrtw6 (dostęp 28.05.2022 r.). ↑

7. Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 2 kwietnia 1997 roku (Dz. U. z 1997 r. Nr 78 poz. ↑

8. A. Twardoch, System do mieszkania. Perspektywy rozwoju dostępnego budownictwa mieszkaniowego, Fundacja Bęc Zmiana, Warszawa 2019, s. 89. ↑

9. A. Przywara, Zamieszkujmy inaczej, Artykuł pisany na zlecenie Foresight Społeczny Wrocław 2036/2056 i opublikowany w tomie 4 pt. Miasto mądre i samodzielne pod redakcją Tomasza Bojęcia. https://www.academia.edu/30813939/Zamieszkujmy_inaczej. ↑

10. Raport Stan mieszkalnictwa… ↑

11. B. Saar, Spółdzielcze budownictwo mieszkaniowe w Polsce, Centralny Związek Spółdzielni Budowlanych, Zakład Wydawnictwa CRS, Warszawa 1969, s. 10. ↑

12. Statut WSM, http://mbc.cyfrowemazowsze.pl/dlibra/plain-content?id=24941 (dostęp 28.05.2022 r.). ↑

13. E. Mazur, Działalność Stowarzyszenie Lokatorów Szklane Domy przy Warszawskiej Spółdzielni Mieszkaniowej w latach 1927-1939, Przegląd Historyczny 81/1-2, 155-166. ↑

14. W. Parafianowicz, Z historii WSM Rakowiec. Osiedle jako utopia i labiratorium [w:] Ćwiczenia z mieszkania. Praktyki, polityki, estetyki, red. nauk. W Parafianowicz, A. Wandzel, WUW, Warszawa 2018, s.196. ↑

15. https://nowezerniki.pl/idea/ (dostęp 28.05.2022 r.). ↑

16. Cyt. za: https://www.wroclaw.pl/przedsiebiorczy-wroclaw/pierwsza-kooperatywa- na-nowych-zernikach (dostęp 28.05.20122 r.) ↑

17. https://www.krn.pl/artykul/kooperatywa-mieszkaniowa-jako-sposob-na-wlasne-mieszkanie,2873 ↑

18. https://eko-brzozowka.pl/ (dostęp 28.05.2022 r.) ↑

19. Dom, który wspólnie wymyśliliśmy, oprac. Wrocławska Rewitalizacja Sp. Z o. o., Wrocław 2019. ↑